先弄清房子到底“干净”不干净
在曲麻莱买二手房，最怕的不是房子旧，而是产权有瑕疵。有些房子看着挺好，价格也合适，等到过户时才发现抵押没解除、法院查封没撤销，或者共有人不同意卖，结果钱付了房子却落不到自己名下。所以，签合同之前，产权调查这一步无论如何不能省。
第一步：让房主提供不动产登记信息
最直接的办法，是让卖方出示不动产登记证书（也就是不动产权证）和本人身份证件。认真核对这些信息：
- 证载权利人是否与卖方一致；
- 房屋坐落、面积、用途是否与挂牌信息相符；
- 证书上是否有“抵押”“查封”“异议”等备注字样。
如果房主说证还没办下来，或者压在银行里，就要格外谨慎。可以要求房主先到不动产登记机构查询，或者一起去窗口打一份不动产登记信息查询记录。这份记录比房主嘴上说的可靠得多。
第二步：查清抵押和查封情况
曲麻莱的二手房，很多房主是用房子做过抵押贷款的。抵押中的房屋不是不能交易，但必须先把贷款还清、解除抵押，才能办理过户。如果房主没钱还，有的会要求买方用首付款帮忙解押，这个操作风险不小，最好通过资金监管方式处理，别直接把钱打给房主个人。
查封问题更要命。如果房屋被法院查封，交易根本无法正常进行。查询查封，同样以不动产登记机构的登记信息为准，不要信“朋友说没封”之类的话。
第三步：确认土地性质和房屋性质
曲麻莱有商品房，也有单位家属院、集资房、安置房等类型。不同性质的房子，交易限制不一样。单位家属院有的土地是划拨性质，卖房时可能需要补缴土地出让金，这笔钱谁出，一定要提前谈清楚并写进合同。
还有一些房子属于经济适用住房或限价房，可能规定几年内不得上市交易，或者政府有优先回购权。如果不符合上市条件，签了合同也过不了户，最后只能解除合同、扯皮赔偿。所以，别光看房产证上写“私有”，要连带查看土地用途、使用权类型等记录。
第四步：核实共有人和户口状况
房屋如果是夫妻共同财产，即使房产证上只写了一个人的名字，出售时一般也得配偶同意。尤其要注意，房主如果已婚，签字时最好让配偶也到场签字，或者至少出具书面同意书。否则过户后配偶出来主张“不知情”，官司有的打。
户口问题在曲麻莱同样重要。买了房子却迁不进户口，孩子上学、办社保都麻烦。签合同前，要和房主一起去辖区派出所查询这套房子名下有没有他人的户口挂靠。如果有，要约定好迁出的时间和违约责任，别只口头保证。
第五步：查清物业、供暖等欠费情况
这笔钱虽然不属于产权登记范围，但收房时可能变成麻烦。曲麻莱冬季长，供暖费拖欠的情况偶有发生。签合同前，让房主提供近两年的物业费、供暖费、水费缴纳凭证，或者在交接当日一同去物业服务中心核对结清。欠费不多，但不清不楚，以后自己住着也别扭。
把调查结果写进合同
产权调查不光是看，还要把结论变成合同条款。比如，明确写明“卖方保证该房屋无查封、无抵押，共有人同意出售”，同时约定如果调查结果与声明不符，卖方承担什么责任。付款节奏也要与产权状态挂钩，最好等到确认能过户了，再支付大额房款。
曲麻莱的二手房市场不算大，但正因为圈子熟、人情重，很多人不好意思盯得太紧。其实产权调查是对买卖双方都负责的做法，把该核实的事在签合同前核实清楚，后面过户才能顺顺当当。真等到交了定金才发现问题，再熟人也不好开口。