楼龄判断先看证件再看细节
曲麻莱二手房的楼龄，不能只看产权证上的登记日期。当地早期不少房屋属于单位集资建房或自建房，初始登记时间往往滞后于实际建成时间好几年。判断真实楼龄，可以结合房屋外立面建材来推测：八十年代末到九十年代初建成的房子，外墙多见红砖清水墙或水刷石；九十年代中后期到两千年初，普遍是混水砖墙加涂料；再往后，框架结构及保温外墙才逐渐多起来。此外，窗户材质也提供线索——从木窗、钢窗到铝合金、塑钢窗，迭代顺序基本能与房屋年代对应上。走进楼道看配电箱和燃气表，也能辅助判断：设施老旧程度和安装年份是很难掩盖的。
冻土地区结构判断要盯基础
曲麻莱处在高海拔冻土分布区，判断二手房结构，首先要看地基基础。如果房子建在季节性冻土层上，基础埋深不够，春季融沉时墙体容易出现斜向裂缝。看房时重点检查房屋四个角的外墙和室内承重墙根部，斜裂缝如果从下往上延伸且宽度超过两三毫米，需要格外谨慎。另外，老房子的条形基础常见毛石砌筑，如果房屋建成后周边地面有过明显下沉，或散水坡断裂严重，说明地基可能存在不均匀沉降，这类房子即便主体结构看着还行，后期维护成本也会比较高。
墙体厚度与材料决定改造空间
曲麻莱冬季漫长，墙体厚度直接影响保温性能。早年建的砖混结构住宅，外墙多为三七墙，个别简易房只有二四墙。三七墙的保温性能优于二四墙，但和现在外墙外保温的做法相比仍有差距。看房时可以在窗洞口侧面观察墙体厚度，粗略判断是哪一种。同时注意区分承重墙和填充墙：砖混结构里，厚度在二十四厘米以上的墙体基本是承重墙，动不得；框架结构里，填充墙只起隔断作用，但要在曲麻莱的抗震设防要求下做改动，也要谨慎处理。屋内预制楼板或者现浇楼板的结构，南方人可能不太在意，但在高原温差大的环境下，预制板拼缝处更容易出现贯通裂缝，这是判断结构老化的一个直观信号。
屋顶和外墙是高原房屋的薄弱环节
曲麻莱日照强烈，早晚温差大，这对屋面防水材料的老化速度影响显著。多数老房子的屋面是预制板或现浇平顶，上面铺卷材防水。经过几个冬季的冻融循环，卷材很容易出现开裂、起鼓。看房时若顶层天花板有大片水渍或发黄痕迹，说明屋面防水已经失效。外墙也不可忽视——墙体表面的涂料剥落、起皮不单是美观问题，更关系到墙体内部含水率。长期渗水会降低砖体的强度，尤其在冻融作用下，砖面会酥松甚至剥落。判断时可用小锤轻敲墙面，声音发空的位置往往意味着抹灰层已与基层脱离。
结合当地实际做最后复核
看房最好选在春末或秋初，这个时段冻土表层已经融化或尚未冻结，墙体裂缝、地面沉降更容易暴露出来。如果条件允许，向楼里住得久的邻居打听一下房屋当年建造的背景信息，往往比中介介绍更可靠。楼龄和结构是二手房的“骨架”，骨架稳不稳，直接决定装修花多少钱、住得安不安心。在曲麻莱，不必盲目追求房龄新，把结构真实情况摸清楚，再结合自身需求做个取舍，才是更踏实的选房思路。